走进海陵区城中街道方洲社区，智能充电车棚整齐布设，沥青路面平坦通畅，楼道环境清爽有序。这个0.35平方公里的开放式无物业老社区，通过治理模式创新旧貌换新颜，成为海陵区加强基层治理的生动注脚。

近年来，海陵区聚焦老旧小区无物业治理难题，从组织建设、机制创新、居民自治等方面协同发力，推动老旧小区治理从“失管”逐步走向“共管”。

筑牢组织根基

变“群龙无首”为“党建引领”

无物业老旧小区治理最缺的是一个能牵头的“主心骨”，海陵区的做法是把党支部建在小区里，把党旗插在楼栋间。

城中街道深化“1+13+N”组织架构，以街道“大工委”统筹13个社区“大党委”，吸纳50余家驻区单位加入“治理联盟”，形成区域共治合力。方洲社区创新构建“1+4+N”红舟矩阵，以社区党委为核心，联动网格党支部、特色党小组，把党员中心户打造成联系服务群众的“神经末梢”。

组织建起来后，关键要有一支能干事、肯干事的骨干队伍。各街道注重从社区能人、热心居民、老党员中发现骨干，充实基层自治力量。城中街道建立29个业委会和24个物管会，通过“交叉任职”机制，推动社区“两委”成员与业委会委员双向进入、协同履职。城东街道迎春社区发挥辖区退役军人资源优势，组建“准物管”志愿服务队，吸纳懂水电、基建、维修等技能的退役军人参与服务，为无物业小区提供常态化便民服务支持。

基层治理越往基层延伸，越需要强化政治引领。该区各街道、社区坚持把老旧小区物业服务纳入基层党建总体布局，压实党建引领责任。以城北街道渔行社区为例，作为村改居社区，其党总支牵头组建“红色自管会”，推动党建引领居民自治落到实处。

激活内生动力

变“旁观者”为“参与者”

老旧小区治理不是政府单方面的“独角戏”，而是全体居民共同参与的“大合唱”。海陵区通过完善激励机制、搭建参与平台，让居民从“旁观者”变成“当家人”，真正成为小区治理的主体。

城中街道出台居民自治积分管理办法，设置18条正负面清单，通过积分兑换、荣誉表彰等方式，增强居民参与感和荣誉感。在制度激励下，中山社区成立“管家团”，为7个无物业老旧小区各配备1名社工、1名网格员和多名热心居民，带动千余人参与小区自治。南园新村推进公用车库“智改”项目，30多位居民组成自治小队，全程参与项目实施和后续管理。

城西街道兴业社区推出“积分换花”活动，居民参与环境整治等服务赚取积分，可在“文明花”超市兑换花木，120多位居民参与其中，用积分换花、以花扮靓家园。

“政府帮我们把环境整治得这么好，我们自己更得上心。物业费及时交、公共事务主动管，小区才能运转顺畅，日子才能越过越舒心。”城北街道大浦社区天德小区居民李桂香深有感触。

从“失管”到“共管”到“共美”，海陵区老旧小区治理变革的关键就是让居民成为治理主角。

创新运行机制

变“无序混乱”为“规范透明”

小区治理能不能持续，资金和机制是关键。过去，一些小区因收支不透明、管理不规范，导致居民不信任，治理陷入“谁都想管、谁都管不好”的困境。

海陵区不少社区从制度建设入手，把小区治理的每一笔收支都晒在阳光下，让居民看得明白、监督有据可依。

城中街道周桥社区文鑫苑借鉴信托制物业模式，由业委会统一收取和管理物业费，定期向业主公示资金使用情况。物业费支付与服务质量挂钩，实行分档浮动机制，让居民缴费更清楚、服务评价更直观。随着透明度提升，居民对小区治理的信任度逐步增强，缴费积极性也明显提高。天德小区实行业委会自治，由业委会自主聘请保洁和安保，治理过程公开透明，物业费收缴率超过95%。

制度规范还体现在议事协商的常态化上。海陵区不少社区搭建议事平台，让居民参与决策。城中街道方洲社区5栋老楼顶层渗漏多年，部分户主失联、维修资金缺乏，社区启动“居民提案—沟通协商—项目运作”闭环，协调居民共同出资，终于完成修缮。城北街道工人社区通过10多场协商会，高票通过停车治理方案，纠纷发生率同比下降82%。

从议钱到议事，从监督到决策，海陵区用制度化手段把“无序混乱”变成“规范透明”，让老旧小区治理有了可以长久运转的“规矩”。